Céges ingatlanra vezetett végrehajtás: a legfontosabb tudnivalók

2018. 08. 31. | Hírek

Milyen szabályokra kell figyelniük az adósoknak az adóvégrehajtás során? Mi történik a nem magánszemély tulajdonában lévő ingatlannal, ha végrehajtási eljárás alá kerül, elkerülhető-e a kényszerértékesítés? A kérdésekre dr. Csüllög Balázs adójogász, az RSM Hungary szenior adótanácsadója válaszol.

A januártól hatályos új adóhatósági végrehajtás szabályait tartalmazó törvény számos kedvező szabálya mozgásteret biztosít a végrehajtás alá került adózók számára. Mindezt úgy, hogy gazdasági tevékenységük fenntarthatósága, illetve az aránytalan károk elkerülése mellett a költségvetési érdekek se sérüljenek – kezdi friss bejegyzését dr. Csüllög Balázs adójogász, az RSM Hungary szenior adótanácsadója.

Az adó-végrehajtási rezsim illeszkedni próbál a szolgáltató- és ügyfélbarát adóhatóság koncepciójához, de a törvény nem téveszti szem elől, hogy a végrehajtás olyan többletfeladat, amelyet az adósok mulasztásukkal idéznek elő, így számos szigorítást is tartalmaz (pl. költségviselés, végrehajtási kifogás halasztó hatályának eltörlése). E szigorítások a végrehajtás hatékonyságát, valamint az eljárás elhúzódását és a fedezetelvonás megakadályozását szolgálják.

A végrehajtási eljárás során is elsődleges az adóhatósággal történő kommunikáció minősége, hiszen az együttműködő, megoldásban gondolkozó „jó adós” lényegesen kedvezőbb kimenetelre számíthat, mint a párbeszédtől elzárkózó adósok.

Megnyíló lehetőségek, szigorúbb jogorvoslati szabályok

A következő lehetőségekre szeretnénk felhívni a figyelmet, amelyek segítségével a végrehajtással értelemszerűen együtt járó vagyoni hátrányok csökkenthetőek:

  • részletfizetés mint önkéntes teljesítés,
  • fedezetcsere felajánlása,
  • szakértő bevonása az értékmeghatározásba,
  • adós által hozott vevő részére árverésen kívül árverés hatályával történő értékesítés,
  • árveréssel szemben első alkalommal előterjesztett végrehajtási kifogás, mint az értékesítést halasztó kivétel.

A fentiek mellett szükséges szót ejtenünk arról is, hogy 2018 januárjától szigorodtak a végrehajtási kifogás – mint végrehajtási jogorvoslat – szabályai, hiszen a korábbiaktól eltérően főszabályként a további végrehajtási cselekményekre immár nincs halasztó hatálya.

Egy kivétellel azonban érdemes tisztában lenni. Az árverés kitűzését követően, az árverés kitűzésének jogszerűségét vitató, első alkalommal benyújtott végrehajtási kifogás halasztó hatállyal bír a végrehajtás további lépéseire! A foglalással szemben, valamint a becsérték megállapításával szemben benyújtott végrehajtási kifogás ugyan ilyen hatállyal nem bír, de a lefoglalt vagyontárgy értékesítése csak akkor történhet meg, ha a kifogást véglegesen elbírálták.

Nem lehet továbbá indokolás nélküli kifogásokkal elhúzni a végrehajtást. Ugyanis végrehajtási kifogás már csak megfelelő indokolással terjeszthető elő. Ebben meg kell jelölni a sérelmezett intézkedést és azt, hogy a kifogást előterjesztő az intézkedés megsemmisítését vagy megváltoztatását milyen okból kívánja, az előterjesztésre pedig 6 hónapos objektív határidő került előírásra. E jogorvoslati kérelem előkészítése tehát fokozott szakmai figyelmet igényel.

Szintén fontos körülmény, hogy a végrehajtási kifogás előterjesztésére nyitva álló határidő (tudomásra jutástól számított 15 nap) elmulasztása esetén igazolási kérelem előterjesztésére van lehetőség. Az igazolási kérelmet és a kifogást visszautasító (pl. a nem jogosulttól származó kifogás esete), valamint a kifogást elutasító végzéssel szemben pedig további jogorvoslati lehetőségként önálló fellebbezésre van lehetőség.

Hogyan indul a végrehajtás? – Előzetesen értesíthet a NAV, de nem kötelessége

A többnyire bevallásban, határozatban megállapított (adó)tartozás, amennyiben esedékességig nem kerül rendezésre, végrehajthatóvá válik. Fontos tisztában lenni azzal, hogy az önkéntes teljesítés hiányában a végrehajtás külön értesítés nélkül indul. Ugyan első lépésként a NAV felhívhatja az adóst a teljesítésre, ez azonban nem kötelessége. A fedezetelvonás kockázatára is figyelemmel az adóhatóság maga dönt arról, hogy célszerű-e előzetesen értesítenie az érintettet.

A végrehajtást a korábbi szabályokkal ellentétben nem akasztja meg automatikusan az első alkalommal előterjesztett fizetési könnyítési kérelem. A határidőkre érdemes ügyelni, ugyanis csak a tartozás esedékessé válásától számított 8 napon belül benyújtott fizetési kedvezményi (részletfizetés, fizetési halasztás) kérelem szünetelteti a végrehajtást annak elbírálásáig.

Az eljárás minden szakaszában érvényesülő alapelvi követelmény, hogy a végrehajtási cselekmények közül azokat kell foganatosítani, amelyekkel a végrehajtás célja – a tartozás behajtása – a leghatékonyabban elérhető, ugyanakkor az adósra (vagyontárgyaira vonatkozó rendelkezési jogára) nézve a legkisebb mértékű korlátozással jár. Ezen alapelv a jogorvoslati eljárások során közvetlenül hivatkozható.

Habár a NAV szabadon állapítja meg végrehajtási cselekményei sorrendjét (sőt egyidejűleg többet is foganatosíthat), a fenti alapelv mentén és a tapasztalatok alapján felállítható egy sorrend, amelyet az adóhatóság alkalmaz.  Így a jelentősebb értéket képviselő ingatlanok végrehajtására csak akkor kerül sor, ha a bankszámlára vezetett inkasszó és az ingófoglalás nem bizonyul elegendőnek.

Az ingatlan foglalása

Az ingatlan-végrehajtásra vonatkozó speciális szabályokat az Avt. rögzíti, háttérjogszabályként azonban általánosságban a Vht. ingatlanfoglalásról szóló rendelkezéseit kell alkalmazni.

Ingatlanfoglalás foganatosítására a végrehajtási eljárás megindításával egyidejűleg vagy azt követően bármikor sor kerülhet. A foglalás érdekében a NAV az illetékes ingatlanügyi hatóságot keresi meg, amely soron kívül bejegyzi a végrehajtási jogot és tájékoztatja a NAV-ot azon személyekről, akiknek az ingatlanra vonatkozólag az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett joguk van.

Az intézkedés ellen végrehajtási kifogással lehet ugyan élni, de ez magára a bejegyzésre és további végrehajtási cselekményekre nincs halasztó hatállyal. Ugyanakkor, ahogy korábban ismertetésre került, a lefoglalt ingatlan értékesítésére csak akkor kerülhet sor, ha a kifogást véglegesen elbírálták.

Maga a foglalás a végrehajtási jog bejegyzésével valósul meg. Ezt követően a lefoglalt ingatlanra vonatkozóan jogot csak azzal a feltétellel lehet szerezni, hogy az a végrehajtási jogot nem sérti és a végrehajtás célját nem hiúsítja meg.

Azaz fontos hangsúlyozni, hogy az adós rendelkezési joga az ingatlan felett nem szűnik meg a foglalással, pusztán hatósági korlátozására kerül sor, az a továbbiakban csak a végrehajtás érdekeire tekintettel gyakorolható.

Nem mindegy, hogy milyen összegű a becsérték!

Ahhoz, hogy a lefoglalt ingatlan értékesítésre kerülhessen, mindenekelőtt meg kell állapítani a becsértékét, amely a kikiáltási árként kerül megjelölésre az árverési hirdetményben. A becsérték határozza meg azt a minimális értéket is, amelynél kevesebbért az ingatlan nem adható el. Az árverés során az ingatlan értékét a kikiáltási ár 50 százalékáig, lakóingatlan esetében 75 százalékáig lehet leszállítani. 

Éppen ezért nem mindegy, hogy a becsérték milyen összegben kerül megállapításra! Hiszen a végrehajtás és az adós érdekét nyilvánvalóan az szolgálja, hogy a becsérték minél magasabb legyen, ugyanakkor az értékesíthetőség tényezője nyilvánvalóan korlátok közé szorítja az értékmeghatározást (ha irreálisan magas, az ingatlan nehezebben kel el).

A Vht. szerint a végrehajtó az ingatlan értékesítése előtt a 6 hónapnál nem régebbi adó- és értékbizonyítványt is figyelembe véve állapítja meg a becsértéket mind beköltözhető, mind lakott állapotban. A helyi adóhatóság (jegyző) által kiállított értékbizonyítványban megjelölt összeg azonban sok esetben torzított képet adhat, ha nincs tekintettel az aktuális ingatlanpiaci viszonyokra. Így nem megfelelő értékmeghatározás esetén az összeg eredményesen vitatható.

A NAV a hozzá bejelentett (földhivatalok által továbbított) adatok alapján részletes, az egész országra kiterjedő ingatlanár adatbázissal rendelkezik, de ez korántsem jelenti azt, hogy adóhatóság által megállapított érték ne lenne vitatható.

Már mielőtt a becsérték megállapításra kerülne a végrehajtó által, az adós kérheti, hogy igazságügyi szakértő szakvéleménye alapján kerüljön megállapításra az ingatlan becsértéke (mind a beköltözhető, mind pedig a lakott állapotban történő értékesítés esetére).

A megállapítást követően a végrehajtó közli az ingatlan becsértékét a felekkel és azokkal, akiknek az ingatlanra vonatkozóan az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett joguk van, valamint föld értékesítése esetében a Nemzeti Földalappal is. 

Ha a becsértékkel nem értünk egyet, a megállapítással szemben végrehajtási kifogással lehet élni, szükség esetén ekkor is sor kerülhet szakértő bevonására, de ezzel együtt letétbe kell helyezni az igazságügyi szakértő díjának fedezetét is.

Ha az ingatlan árverése sikertelenül zárult, vagy a becsérték megállapítása és az árverés között – a végrehajtás szünetelése, felfüggesztése vagy igényper indulása miatt – legalább 3 hónap eltelt, a NAV módosíthatja a becsértéket. Akkor is módosítja ezt az összeget az árverés közzétételéig, ha a becsérték megállapítása és az árverés közzététele között a forgalmi értékben jelentős változás állt be.

Mi a helyzet a zálogjoggal terhelt ingatlanokkal?

Ha az ingatlanra további teher, például jelzálogjog van bejegyezve, a végrehajtási jog bejegyzésének véglegessé válásáról való tudomásszerzést követő 15. nap után a NAV haladéktalanul tájékoztatja a jogosultat (pl. érintett bankot), hogy bekapcsolódási kérelmét 15 munkanapon belül küldheti meg az illetékes adóhatóság részére, a bekapcsolódásról pedig bíróság dönt.

A NAV a zálogjoggal terhelt ingatlan becsértékének megállapítása iránt csak azt követően intézkedik, ha a zálogjogosult bekapcsolódásra irányuló kérelmét a megadott határidőn belül nem küldte meg, vagy a bíróság a zálogjogosult kérelmét jogerősen elutasította és az ingatlanra vezetett végrehajtás felfüggesztését megszüntette.

Az ingatlan foglalását és értékesítését a NAV mellőzheti, ha az azt terhelő jelzálogjog miatt az értékesítésből nem várható az adótartozás kielégítése.

 

Forrás: http://kamaraonline.hu/cikk/ceges-ingatlanra-vezetett-vegrehajtas-a-legfontosabb-tudnivalok

Fotó: Pixabay