Koronavírus: kiderítettük, mit kell vizsgálni a ’vis maiorra’ hivatkozó szerződéseknél

2020. 03. 23. | Hírek

A koronavírus járvány idején a gazdaság egészében, benne a kereskedelmi ingatlanpiacon is kulcskérdés lett, hogy pontosan hogyan kell értelmezni a bérleti szerződésekben szereplő ’vis maior’ kifejezést és mit kell vizsgálni ezzel kapcsolatban. Vezető jogi irodák segítettek megfejteni.

Azzal nagyjából mindenki tisztában van, hogy a 'vis maior' tipikus esetei természeti katasztrófák (földrengés, tűzvész, járvány, aszály, fagykár, árvíz, szélvihar, villámcsapás stb.), továbbá bizonyos politikai-társadalmi események (pl. háború, forradalom, felkelés, szabotázs). Ellenőrzési körön kívül esik, de nem vis maior pl. egy államhatalmi aktus, behozatali tilalom egy termékre - közölte az ECOVIS gazdasági jogi ügyekre szakosodott ügyvédi iroda.

Vis maior esetekben természetes, hogy a szerződő fél ellenőrzési körén kívül esnek azok az események, amelyek a szerződésszegéssel okozott kárhoz vezetnek. Az iroda szakértői felhívják a figyelmet:

nagyon sok esemény nem minősül vis maiornak attól még, mert valaki erről az eseményről „nem tehet”.

Egy vonat késéséről például általában nem tehet egy utas, de ha valaki szerződésben vállalta egy előadás megtartását egy másik városban, akkor nincs az ellenőrzési körén kívül az, hogy erre az előadásra határidőben odaérjen. El lehet indulni korábbi vonattal vagy más közlekedési eszközzel, ott lehet aludni előző este stb. Azaz, a szerződés teljesítésének körülményei körében objektíve nem lehetetlen az ember számára, hogy a szerződéses kötelezettségének eleget tegyen - emlékeztettek a jogado.blog.hu-n írt összefoglalójukban.

A kereskedelmi ingatlanok piacán (bevásárlóközpontok, irodaházak, ipari ingatlanok) szokásos bérleti szerződésekben előfordul a külső okokra való hivatkozás. Olyan okokra, amelyek nehezítik vagy meghiúsíthatják a szerződés teljesítését. Nagyon fontos, hogy a szerződő felek (bérbeadó, bérlő) pontosan ugyanazt értsék például a ’vis maior’ kifejezés alatt, továbbá az, hogy milyen feltételeket kell alaposan szemügyre venni, amik előidézhetik ezt a helyzetet. 

Lakatos, Köves és Társai Ügyvédi Iroda arról tájékoztatta a Portfolio-t, hogy mind bérbeadói, mind pedig bérlői oldalról számos megkeresés érkezett hozzájuk a koronavírus járvány, mint ’vis maior’ esemény bérleti szerződésekre gyakorolt hatásaival kapcsolatban. Utaltak rá: mivel a magyar jogszabályok nem határozzák meg általánosságban a ’vis maior’ fogalmát, ezért ügyfeleiknek minden esetben azt javasolják, hogy az adott konkrét bérleti szerződés tükrében vizsgálják meg a járvány hatásait a felek jogaira és kötelezettségeire. Például az iroda szerint a bérleti szerződések kapcsán többek között vizsgálandó, hogy a járvány és annak következményei (különös tekintettel a vásárlói forgalom visszaesésére) megteremthetik-e a bérlő felmondási jogát, eredményezhetik-e a bérbeadói szavatosságok megsértését, vagy akár a szerződés teljesítésének lehetetlenné válását.

Az iroda szakértői kiemelten fontosnak tartották megjegyezni:  „A ’vis maior’ körülmények fennállásától függetlenül fontos, hogy a bérbeadók és a bérlők a jogszabályi és a szerződéses rendelkezéseken túlmutatóan egymással racionális megállapodásokra jussanak, amelyek akár fizetési könnyebbséget nyújtanak a nehéz pénzügyi helyzetbe került bérlők részére és a járvány elmúltával elősegítik normál üzletmenetük helyreállítását.” 

Az iroda emlékeztetett: a világjárvány magyarországi megjelenését követően nyilvánvalóvá vált, hogy az események által valamennyi ágazat érintett, azonban vannak olyan szektorok, amelyek különösen ki vannak téve a járvány negatív hatásainak. A fentiekre reagálva került sor a világjárvány gazdasági hatásait enyhíteni célzó kormányrendelet kihirdetésére is.

Az ügyvédi iroda hozzáfűzte, hogy a rendelet számos gyakorlati kérdést felvet és a további részletes szabályok kidolgozása a közeljövőben várható, ugyanakkor úgy véli: látható a törekvés a kormányzat részéről a járvány gazdasági hatásainak csökkentésére. 

Emlékeztetett még arra is, hogy a bérlők és a bérbeadók fizetési nehézségeit hivatottak könnyíteni azon kormányzati intézkedések is, amelyek a március 18. éjfélig már megkötött hitelszerződésből, pénzügyi lízingszerződésből (pl. gépjárművek lízingelése), illetve kölcsönszerződésből (ha az alapján már folyósították is a kölcsönt) eredő valamennyi fizetési kötelezettségek (tőke, kamat és díjak egyaránt) esetében fizetési haladékot biztosítanak az adósok részére az év végéig. Ez az időtartam a Kormány által ugyancsak meghosszabbítható. A részletszabályok megjelenése itt is a közeljövőben várható, amelyekkel kapcsolatban az iroda napi szinten tájékoztatja ügyfeleit – toldották meg.

Minden megkérdezett jogi szakértő azt mondta, hogy a szerződéses kötelezettség alól csak akkor mentesülhet az egyik vagy másik fél, ha a szerződés megkötésekor még nem lehetett számolni a járvány következményeivel, továbbá a járvány következményei ésszerűen elvárható eszközökkel nem elháríthatók, illetve a nem teljesítés közvetlenül összefüggésbe hozható a járvánnyal.

Szerző: Mester Nándor

Forrás: www.portfolio.hu

Fotó: Getty Images