Azonnali ingatlanfoglalózás… Érdemes?

Járjuk körbe ezt a „cselekményt” picit jogi szemszögből is! Tulajdonképpen ilyenkor mit is adunk át, milyen joghatása van, s mit biztosítunk ezzel? Milyen veszélyeket rejt magában, ha ott helyben foglalónak vagy foglalórészletnek szánt összeget adunk át annak a személynek, aki megmutatta nekünk az eladásra kínált lakást?

Kezdjük a legfontosabb dologgal: ez pedig a jogcím kérdésköre. Bármely, személyek közötti interakció során, amikor pénzeszköz átadására kerül sor, erre valamilyen jogcím miatt kerül sor. Vettünk valamit, ajándékoztunk valamit, tartoztunk valakinek, megkértük, hogy őrizze a pénzt és még sok más példát lehetne hozni. Mindegyikben közös azonban, hogy valamilyen jogcímen adunk át pénzt a másiknak. Adásvétel, kölcsön, ajándékozás, letét vagy éppen egy kár megtérítése, lehet az bármi.

Nincs tehát olyan, hogy valaki „csak úgy”, jogcím nélkül adjon át összeget egy másik személy részére. Kérdés, hogy az ingatlan esetében mi ez a jogcím. Miért adunk át akár a (vélt) tulajdonosnak, akár az ingatlanosnak előre pénzt? Csak úgy, magában? Vagy, konyhanyelven azt szoktuk mondani, hogy „foglalózom” az ingatlant… De mit jelent az, hogy foglalózom az ingatlant – jogilag?

A foglaló a Polgári Törvénykönyv rendszerében egy kötelezettségvállalás megerősítésére szolgáló jogintézmény. Nem önálló dolog, hanem minden esetben egy szerződéses folyamathoz kapcsolódik. Ingatlan-adásvételnél mi az a kötelezettségvállalás, amihez foglalót kapcsolunk? A válasz: a vételi ajánlat.

Vételi ajánlat megtételével ún. ajánlati kötöttségünk keletkezik. Az ajánlati kötöttség azt jelenti, hogy az ajánlat a kötöttségi időn belül nem vonható vissza. A vételi ajánlat megtétele nem pusztán azt jelenti, hogy ezzel kifejezzük érdeklődésünket az adott lakás iránt, hanem ez egy komoly kötelezettségvállalás: amennyiben ugyanis az eladó elfogadja az ajánlatot, a szerződés létrejön közöttünk! Erre tekintettel lényeges eleme a dokumentumnak, egy határozott időpont, ameddig az ajánlatunkat fenntartjuk.

A pénzt tehát egy vételi ajánlathoz „csatolva”, annak megerősítéseként adjuk. Legalábbis így kellene adnunk. Minden más esetben, ahogy a fentiekben írtam, egyik személytől a másik személyhez pénz csak valami egyéb jogcímen kerülhetne. De belátható, hogy nincs semmi olyan értelemszerű jogcím, ami egyébként az eladó és a vevő között alapot teremt bármiféle pénz átadására.

Ezek alapján gondoljuk át azt az – egyébként nem életszerűtlen – esetet, hogy elmegyünk egy lakást megnézni, és annyira megtetszik, hogy ott helyben pénzt akarunk átadni az eladónak vagy az ingatlanosnak mint közreműködőnek. Még ha nincs is nálunk egy kitölthető blanketta vételi ajánlat, ezt a pénzt valójában akkor is tulajdonképpen vételi ajánlat foglalójaként adjuk át. Mi más miatt adnánk át?

Ha viszont vételi ajánlatról beszélünk, ahogy a fentiekben is említettem, az egy nagyon komoly jognyilatkozat a vevőjelölt részéről. Fontos ezért, hogy a vételi ajánlatot minden esetben felelősen tegyük meg, és kizárólag akkor kerüljön sor pénz átadására, ha jogilag minden rendben van.

Az első és legfontosabb, hogy „ott helyben” a legtöbb esetben nem lehetünk biztosak abban, hogy az a személy, aki körbevezetetett bennünket, valóban az ingatlan tulajdonosa, vagy, hogy rendelkezik-e felhatalmazással a lakás megmutatására, foglaló átvételére, adásvétel bonyolítására stb. Márpedig a vételi ajánlat címzettje minden esetben a tulajdonos, az ő személyét pedig csak tulajdoni lap alapján tudjuk ellenőrizni.

A tulajdonos beazonosíthatóságán túl, további akadály is fennállhat, ami az adásvételt érinti. Előfordulhat, sőt gyakori eset, hogy az ingatlant valamilyen igény vagy teher terheli, amely gátja lehet annak, hogy megvásároljuk az ingatlant. Felmerülhet olyan eset is, hogy maga az eladó sem tud arról, hogy az ingatlan jogi szempontból rendezetlen.

A fentiek okán, akármennyire is „pörög a piac”, nem kifizetődő elhamarkodni bármiféle pénzösszeg átadását. Álláspontom szerint érdemes tehát nem ott helyben, első lelkesedésre foglalózni, hanem az ingatlant – elsősorban annak tulajdoni lapja megtekintésével – teljeskörűen felmérni, majd felelősen megtenni a vételi ajánlatot. Pénzt pedig, ha lehet, ezután próbáljunk meg egy harmadik személynek, egy „bizalmi elemnek” átadni, aki lehet az ingatlanos kolléga vagy egy ügyvéd.

Szerző

Dr. Hortobágyi Sándor
Ecovis Hungary Legal
Ügyvéd | Partner
Balogh, B. Szabó, Jean, Zalavári és Társai Ügyvédi Iroda
sandor.hortobagyi@ecovis.hu

Forrás: jogado.hu

Fotó: Pixabay