Bérel? Nem mindegy, hogy kitől és mit?
2018. június 07. | Hírek
Lakás – helyiség? Önkormányzati – magántulajdonú?
A bérelt ingatlanokat két nagy csoportba sorolhatjuk; a lakások, vagy a nem lakás céljára szolgáló helyiségek (röviden helyiségek) csoportjába.
Lakás az olyan összefüggő helyiségcsoport, amely legalább 12 négyzetmétert meghaladó alapterületű lakószobával és főzőhelyiséggel, WC használatának lehetőségével, egyedi fűtési móddal, valamint vízvételi lehetőséggel rendelkezik.
Ezzel szemben a helyiség olyan ingatlan, ami kizárólag ipari, építőipari, mezőgazdasági, vízgazdálkodási, kereskedelmi, tárolási, szolgáltatási, igazgatási, honvédelmi, rendészeti, művelődési, oktatási, kutatási, egészségügyi, szociális, jóléti és más gazdasági célra szolgál.
A kétféle ingatlan típus bérlésére részben eltérő szabályok vonatkoznak, viszont mindkét esetben többszintű szabályozással találkozunk, azaz különböző jogszabályok rendelkezéseit egyszerre, egymásra tekintettel kell figyelembe vennünk.
Ahogy az a polgári jogi jogviszonyokban lenni szokott, az első szintet itt is a Polgári Törvénykönyv (Ptk.) képezi, ez a kódex határozza meg a bérlet általános szabályait.
A második szint a lakástörvény, amely a nevével ellentétben a helyiségek bérletére is alkalmazandó. Lényeges azonban, hogy míg a lakások esetén a szerződő felek nem térhetnek el a lakástörvény rendelkezéseitől, úgy a helyiségek kapcsán lényegében szabadon megállapodhatnak a szerződés tartalmában. Egy példával szemléltetve; a lakás bérbeadása esetén, ha a bérlő a bérfizetésre megállapított időpontig a lakbért nem fizeti meg, a bérbeadó köteles a bérlőt – a felmondás lehetőségére figyelmeztetéssel – a bérleti díj megfizetésére írásban felszólítani. Ha a bérlő a felszólításnak nyolc napon belül nem tesz eleget, akkor a bérbeadó további nyolc napon belül felmondhatja a bérleti szerződést. Amennyiben a bérbeadó felmondását nem előzi meg felszólítás, vagy a bérbeadó kicsúszik a nyolc napos határidőből, úgy érvénytelen lesz a felmondása. Ezzel szemben helyiségbérlet esetén akár azonnali hatályú felmondásban is megállapodhatnak a felek.
A harmadik szintet az önkormányzati rendeletek szabályai képezik. Erről a szintről értelemszerűen csak önkormányzati tulajdonú ingatlanok esetén beszélhetünk. Természetesen itt is él a lakás, illetve helyiség megkülönböztetés. Mindkét esetre igaz azonban, hogy a bérletre vonatkozó rendelkezések jelentős részét, így például a bérleti díj mértékét is, önkormányzati rendelet határozza meg.
Az önkormányzati lakások bérbeadására az általánosnál szigorúbb feltételek vonatkoznak, itt még inkább érvényesül a bérlők védelmének elve. Az ilyen lakások bérleti jogát szinte kizárólag pályázat alapján lehet elnyerni, a tulajdonos önkormányzat rendeletében meghatározott szabályok szerint. Az önkormányzati bérlakások jelentősebb hányadát szociális helyzet alapján ítélik oda, egy részét viszont költségelven vagy piaci alapon hasznosítják.
Önkormányzati helyiségek bérleti jogát főszabály szerint szintén pályázat útján lehet elnyerni. A részletes szabályokat ez esetben is a bérbeadó önkormányzat rendelete szabályozza.
Végül egy a bérlemény típusok közötti lényeges különbségre külön is szeretném felhívni a figyelmet. Ez a bérleti jog cserélhetőségének, értékesítésének kérdésköre. A lakások bérleti jogát ugyanis nem lehet eladni, kizárólag cserére van lehetőség, önkormányzati lakás bérleti joga pedig kizárólag másik lakás bérleti jogára vagy tulajdonjogára cserélhető. Természetesen a cserélt lakások közti értékkülönbözet kifizetése megengedett, fontos azonban, hogy a lakásbérleti jog önmagában nem tehető pénzzé. Ellentétben a lakásbérleti joggal, a helyiségbérleti jog átruházható, forgalomképes, és piaci értéket képvisel, mely akár gazdasági társaságba is „bevihető” E témáról bővebben itt olvashat: http://jogado.hu/cegalapitas-keszpenz-nelkul-berleti-jog-apportalasa/
Szerző: Dr. Kesseő-Balogh Péter
Ecovis Hungary Legal
Ügyvéd | Irodavezető | Equity partner
Balogh, B. Szabó, Jean, Zalavári és Társai Ügyvédi Iroda
peter.balogh@ecovis.hu
Forrás: http://jogado.hu/berel-nem-mindegy-hogy-kitol-es-mit/
Kép: Pixabay