Növekvő kereslet, stagnáló kínálat

A belváros újjáéledése

Mára azonban ez a trend megfordult, a bérlők szinte sorba állnak a jó belvárosi helyekért, miközben a bevásárlóközpontokban is alig akad hely. Jellemző azonban, hogy a belvárosi helyszínek körében az alternatív hasznosításnak jut komoly szerep, mint például a kiskereskedelmi szolgáltatások - éttermek, kávézók, szórakozóhelyek, ajándékboltok vagy akár az elmúlt években népszerűvé váló szabadulószobák. Az Erzsébet és Teréz körúton 2010-ben még csupán 13 százalék körül mozgott a vendéglátó profillal rendelkező üzletek - vagyis éttermek, gyorséttermek, kávézók, sörözők -aránya, 2014 óta ez az érték az utóbbi esetében 24, míg az előbbinél 34 százalékra nőtt - az ECRS Magyarország 2017 szeptemberi felmérése szerint.

A belváros újjáéledésében, felívelésben, illetve a funkcióváltásban elsősorban a külföldi turisták jelentősen bővülő száma játszott nagy szerepet, akik rendkívül erős fizetőképes keresletet jelentenek az előbb említett szolgáltatások iránt. A turisták számának növekedését jól mutatja, hogy mára kétszer annyi vendégéjszakát töltenek el nálunk külföldiek, mint a 2000-es években, de 2010-hez képest is másfélszeres a bővülés. 

Bővülő kiskereskedelmi forgalom

Bár a belvároson kívüli kiskereskedelmet már kevésbé befolyásolják a külföldiek, és a bevásárlóközpontok, illetve óriás áruházak forgalmában sokkal inkább a hazai vásárlók játszanak fontos szerepet, itt is csupa jó hírről lehet beszámolni az elmúlt években. 2013 és 2016 között közel 14 százalékkal bővült a kiskereskedelmi forgalom hazánkban, annak ellenére, hogy erre az időre esett a vasárnapi zárvatartás nagyjából egy éve. A növekedés pedig a tavalyi évben sem állt meg, szeptemberben például a kiskereskedelmi forgalom volumene 6 százalékkal haladta meg az egy évvel korábbi szintet, a bővülés pedig egy éve nem volt ilyen magas. Különösen nagy volt a megugrás a nem-élelmiszer jellegű üzleteknél, ahol a forgalom 12,5 százalékkal növekedett a KSH adatai szerint 2016 és 2017 szeptembere között.

Ezeket a számokat látva nem meglepő, hogy a tavaly előtti évben 11 új kiskereskedelmi márka lépett be a hazai piacra, vagyis a cégek bíznak abban, hogy a forgalom a továbbiakban is növekedni fog. 2017-ben is folytatódott a márkabővülés, az első fél évben négy új szereplő jelent meg a hazai piacon, melyek közül három (a Palmers, a Marina Rinaldi és a Pinko) a belvárosi helyszíneket célozta meg. A sor pedig a jövőben tovább folytatódhat. Magyarország előkelő helyen áll ugyanis a nemzetközi kiskereskedelmi láncok európai terjeszkedési listáján. Hazánkat a CBRE kutatása szerint a láncok 19 százaléka választaná célországként, ezzel a spanyol és holland piaccal együtt osztozik az ötödik helyen a listán.

A fejlesztésekből továbbra is hiány van

A jelentős keresletbővüléssel azonban a kínálat továbbra sem tud lépést tartani, klasszikus kiskereskedelmi ingatlan, vagyis bevásárlóközpont vagy retail park nem készült el tavaly. Ugyanakkor 2017-ben adták át az IKEA harmadik, 33,5 ezer négyzetméteres áruházát Soroksáron.

A kínálat jelentős bővülése a jövőben sem várható, jelenleg ugyanis nincsen olyan kiskereskedelmi fejlesztés, ahol már elkezdődött az építkezés - bár azt hozzá kell tenni, hogy több projekt esetében a tervezés és előkészítés már megindult. A kisebbek mellett - mint a Párisi Udvar - az egyik nagyobb beruházás lehet a Dél-Budán megvalósítandó Etele Pláza a Futureal fejlesztésében, amely leghamarabb 2019 végén készülhet el. Az Immochan Solymárra, az Auchan mellé építene egy 14 ezer négyzetméteres strip mallt, míg az ECE Észak-Budán húzná fel 51 négyzetméteres Aquincum Centerét néhány éven belül, a CBRE adatai szerint. 

Pedig új területekre nagyon is szükség lenne, egyrészt a kereskedelmi láncok bővülő száma miatt, másrészt akármennyire is soknak tűnik Budapesten a bevásárlóközpontok száma, Közép-Kelet-Európa fővárosait, Belgrádot, Szófiát elnézve Budapest le van maradva az ezer főre jutó bevásárlóközpont-területben. Ha pedig Prágához, Varsóhoz és Pozsonyhoz hasonlítjuk a hazai eredményeket, még szembeötlőbb a különbség. Előbbiekben két és félszer annyi bevásárlóközpont-terület jut egy lakosra, mint Budapesten. A helyhiány azért kritikus, mivel ez gyakorlatilag ellehetetlenítheti az újabb márkák megjelenését a hazai piacon. 

Üresedés, bérleti díjak és hozamok

A jelentős kereslet hatására a hazai piacon tovább emelkedtek a bérleti díjak a kiskereskedelmi ingatlanok piacán. A legdrágább bérleti díjakat a budapesti belvárosi prémium helyszíneken találjuk, ahol a turizmus további bővülésének hatására már 130 eurót is elkérhetnek egy négyzetméternyi területért havonta. Szintén magasak az árak a kiváló elhelyezkedéssel rendelkező fővárosi bevásárlóközpontokban, ahol 65-100 euró/négyzetméteres bérleti díjat kell fizetni a területekért. A kevésbé népszerű bevásárlóközpontokban ennél valamivel olcsóbban is üzlethez lehet jutni, az árak 25-45 euró körül mozognak. A vidéki plázákban 35-60 euró/négyzetméteres bérleti díj mellett lehet helyet bérelni a CBRE adatai szerint.

A bérleti díjak pedig a jövőben tovább emelkedhetnek, miután az üres területek egyre fogynak. Mint korábban bemutattuk, a belváros újjáéledésének köszönhetően már a főváros valamennyi kiemelt kiskereskedelmi helyszínén stabilizálódott az üresedés, a kereslet pedig egyre nő. A bevásárlóközpontokban még inkább jellemző, hogy nem találnak új helyet a potenciális bérlők, a jobb elhelyezkedésű plázák gyakorlatilag teljes bérbeadottság mellett működnek, ami jelentősen nehezíti az újabb márkák hazai piacon való megjelenését, és mint arra már kitértünk, új területek megjelenésére a közeljövőben nincs is sok esély.

Forrás: A cikk a portfolio.hu-n jelent meg 2018.01.07-én.